Das Mietrecht regelt nur das Besichtigen, nicht das Fotografieren. Was das für den Vermarktungstermin in der Praxis bedeutet — mit Quellen.
Massgebend ist die Duldungspflicht der Mieterschaft: „Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist.“ Das Verb ist besichtigen, nicht fotografieren. Die Duldungspflicht deckt den Zutritt zur Wohnung — nicht, was bei diesem Zutritt aufgenommen und später veröffentlicht wird.
Ein eigenes Fotografie-Gesetz kennt das Schweizer Recht nicht. Die Frage, ob und wie eine bewohnte Wohnung fotografiert werden darf, läuft deshalb über zwei andere Schienen: das Persönlichkeitsrecht (Art. 28 ZGB) und das Datenschutzrecht (revDSG).
| Punkt | Vorgabe |
|---|---|
| Gesetzliche Frist | Nur „rechtzeitige Anzeige“ (Art. 257h Abs. 3 OR) — keine Stundenzahl im Gesetz |
| Übliche Praxis | 24 bis 48 Stunden im Voraus, schriftlich |
| Formularmietverträge | Nennen häufig ausdrücklich 48 Stunden |
| Ausgeschlossen | Sonn- und Feiertage, unzumutbare Tageszeiten |
| Häufigkeit | Routinebesichtigungen nur alle ein bis zwei Jahre |
Der Mieterinnen- und Mieterverband vertritt die Position, dass die Vermieterschaft eine Wohnung nicht gegen den Willen der Mieterschaft fotografieren darf. Wohnungsfotos gelten dabei als Personendaten der Mieterschaft — sie zeigen, wie jemand wohnt und lebt. Die Lehre kommt für Inseratsfotos eingerichteter Räume zum gleichen Ergebnis. Eng begrenzte Dokumentationsaufnahmen, etwa von einem einzelnen Wasserschaden, werden anders beurteilt als eine vollständige Inseratsserie.
Seit 1. September 2023 gilt zudem das revidierte Datenschutzgesetz (revDSG) mit erweiterten Pflichten für Unternehmen, die Personendaten bearbeiten — dazu zählen auch Immobilienverwaltungen und Maklerbüros, die Aufnahmen bewohnter Wohnungen anfertigen und veröffentlichen.
Wichtig für die Recherche: Die im Netz am leichtesten auffindbare Rechtsprechung zum Fotografieren bewohnter Wohnungen ist überwiegend deutsch (DSGVO, BGB) und gilt in der Schweiz nicht. Ein eigener Schweizer Gerichtsentscheid zu dieser konkreten Frage ist nicht bekannt — sie ist offen. Massgebend bleiben revDSG, Art. 28 ZGB und Art. 257h OR.
Es gibt in der Schweiz keine Rechtsquelle, die sich ausdrücklich zu 3D-Aufnahmen bewohnter Wohnungen äussert. Sachlich erfasst ein begehbarer 3D-Rundgang die gesamte Einrichtung eines Raums und damit deutlich mehr als ein einzelnes Foto — inklusive Details, die auf einem einzelnen Bildausschnitt nicht sichtbar wären. Der vorsichtige Massstab: 3D-Aufnahmen wie Fotos behandeln, nur strenger. Ohne Einwilligung wird nicht gescannt. Unsere eigene Aufnahme einer bewohnten Eigentumswohnung in Schaffhausen zeigt, wie viel ein Rundgang von einer bewohnten Wohnung sichtbar macht — veröffentlicht mit Einverständnis der Eigentümerschaft.
Werkzeuge wie Matterports Möblierungsentfernung („Defurnish“) erzeugen zusätzlich zur Originalaufnahme eine leere Ansicht im selben Rundgang. Laut Matterport-Support-Dokumentation lässt sich dabei nur festlegen, welche der beiden Ansichten zuerst erscheint — nicht, ob die möblierte Originalansicht für Besucher dauerhaft unsichtbar bleibt. Die zugrundeliegende Aufnahme erfasst weiterhin die bewohnte, möblierte Wohnung vollständig. Eine leere Ansicht ist damit ein Darstellungsmittel für die Vermarktung, kein Ersatz für die Einwilligung der Mieterschaft davor. Auch als Zustandsnachweis taugt sie nicht: Die leere Ansicht ist eine KI-Rekonstruktion, und wo Möbel standen oder ein Teppich lag, kann sie vom echten Zustand abweichen.
Dann wird nicht fotografiert und nicht gescannt. Wird der Grundriss — wie bei modernen Anbietern üblich — automatisch aus dem 3D-Scan generiert, entsteht ohne Einwilligung auch kein Grundriss, da schlicht keine Massdaten vorliegen. Ein Inserat lässt sich in diesem Fall nur mit Aussenaufnahmen und einem Objektbeschrieb führen, bis entweder die Einwilligung erteilt wird oder die Wohnung leer ist.
Persönliche Gegenstände — Fotos, Dokumente, Post, Medikamente, Kinderzeichnungen — sollten in jedem Fall vor der Aufnahme weggeräumt oder abgedeckt werden. Nach Auffassung des Mieterverbands kann die Mieterschaft das ohnehin verlangen.
Wie RoomView360 diesen Ablauf konkret für Kundinnen und Kunden übernimmt — inklusive Vorlage für die Einwilligung — steht auf der Seite Bewohnte Objekte. Welche Regeln für die Besichtigung selbst gelten – Vorlauf, Häufigkeit, Verkauf –, steht im Beitrag Besichtigung der Mietwohnung.
Das Gesetz beantwortet die Frage nicht direkt. Art. 257h Abs. 2 OR verpflichtet die Mieterschaft, eine Besichtigung zu dulden, wenn sie für Unterhalt, Verkauf oder Wiedervermietung nötig ist. Vom Fotografieren steht dort nichts. Der Mieterinnen- und Mieterverband vertritt die Ansicht, dass die Vermieterschaft die Wohnung nicht gegen den Willen der Mieterschaft fotografieren darf; die Lehre kommt für Inseratsfotos eingerichteter Räume zum gleichen Ergebnis. Ein Schweizer Gerichtsentscheid dazu ist nicht bekannt. Der sichere Weg ist deshalb die schriftliche Einwilligung.
Das Gesetz verlangt nur eine rechtzeitige Anzeige (Art. 257h Abs. 3 OR) und nennt keine Stundenzahl. In der Praxis gelten 24 bis 48 Stunden als üblich, viele Formularmietverträge nennen ausdrücklich 48 Stunden. Nicht an Sonn- und Feiertagen, zu einer zumutbaren Tageszeit.
Es gibt in der Schweiz keine Rechtsquelle, die sich ausdrücklich zu 3D-Aufnahmen bewohnter Wohnungen äussert. Sachlich erfasst ein 3D-Rundgang die gesamte Einrichtung und damit mehr als ein einzelnes Foto. Der vorsichtige Massstab ist deshalb: 3D-Aufnahmen wie Fotos behandeln, nur strenger — ohne Einwilligung kein Scan.
Sie sollten vor der Aufnahme weggeräumt oder abgedeckt werden — Fotos, Dokumente, Post, Medikamente, Kinderzeichnungen. Nach Auffassung des Mieterverbands kann die Mieterschaft das ohnehin verlangen. Praktischer Nebeneffekt: Die Aufnahme wirkt dadurch auch besser, weil der Raum zeigt und nicht die private Einrichtung.
Nein. Werkzeuge wie Matterports Möblierungsentfernung erzeugen zusätzlich zur Originalaufnahme eine leere Ansicht im selben Rundgang — laut Matterport-Dokumentation lässt sich dabei nur festlegen, welche Ansicht zuerst erscheint, nicht ob die möblierte Originalansicht für Besucher dauerhaft unsichtbar bleibt. Die Aufnahme selbst erfasst weiterhin die bewohnte, möblierte Wohnung. Ohne Einwilligung der Mieterschaft wird deshalb gar nicht erst gescannt oder fotografiert.
Dann darf nicht fotografiert oder gescannt werden — und es entsteht auch kein Grundriss, sofern dieser aus einem 3D-Scan generiert wird, wie es bei modernen Anbietern üblich ist. Ein Inserat lässt sich in diesem Fall nur mit Aussenaufnahmen und einem Objektbeschrieb führen, bis entweder die Einwilligung erteilt wird oder die Wohnung leer ist.
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