Kündigung, Nachmietersuche oder Verkauf – dann kommen Fremde in die Wohnung. Was das Gesetz erlaubt, mit welchem Vorlauf und wie oft, und wie Verwaltungen die Zahl der Termine klein halten.
Die Grundlage ist ein einziger Satz: „Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist.“ (Art. 257h Abs. 2 OR). Absatz 3 verpflichtet die Vermieterschaft, Besichtigungen „rechtzeitig anzuzeigen“ und „auf die Interessen des Mieters Rücksicht“ zu nehmen.
Eine Stundenzahl oder eine Höchstzahl an Terminen nennt das Gesetz nicht. Die Werte in der Tabelle stammen aus der Praxis und den Empfehlungen des Mieterinnen- und Mieterverbands.
| Punkt | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Zweck | Unterhalt, Verkauf, Wiedervermietung | Art. 257h Abs. 2 OR |
| Ankündigung | „rechtzeitig“; üblich mindestens 24 bis 48 Stunden, viele Formularverträge nennen 48 Stunden | Art. 257h Abs. 3 OR; Mieterverband |
| Uhrzeit | zu einer angemessenen Uhrzeit, keine unangemeldeten Besuche | Mieterverband |
| Rücksicht | Termine so legen, dass die Mieterschaft möglichst wenig gestört wird; auf Verlangen mehrere Interessierte gemeinsam | Art. 257h Abs. 3 OR; Mieterverband |
| Schlüssel | kein Anspruch der Vermieterschaft auf einen Wohnungsschlüssel | Mieterverband |
| Anwesenheit | Die Mieterschaft darf dabei sein. | Mieterverband |
| Fotos | nicht vom Besichtigungsrecht gedeckt; ohne Einverständnis keine Fotos persönlicher Gegenstände | Mieterverband |
Eine Besichtigung für die Wiedervermietung muss die Mieterschaft erst dulden, wenn das Mietverhältnis gekündigt ist oder ein befristeter Vertrag bald endet (Mieterverband). Ab dann darf die Verwaltung Interessierte durch die Wohnung führen – aber nicht beliebig oft.
Als Richtwert nennt der Beobachter zwei bis höchstens drei Termine pro Woche, und nach einigen Wochen muss Schluss sein. Die Verwaltung organisiert die Termine und verteilt die Interessierten darauf; die Telefonnummer der Mieterschaft einfach weiterzugeben, reicht nicht. Umgekehrt muss die Mieterschaft eine gewisse Flexibilität zeigen und kann nicht jeden vorgeschlagenen Termin ablehnen.
Wer auszieht, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, wird nur frei, wenn er einen für die Vermieterschaft zumutbaren, zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlägt, der den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt (Art. 264 Abs. 1 OR). Die Suche liegt hier bei der ausziehenden Mieterschaft. Die Vermieterschaft hat je nach Situation 14 bis 30 Tage, um den Vorschlag zu prüfen (Mieterverband).
Will die Eigentümerschaft verkaufen, muss die Mieterschaft Besichtigungen durch Kaufinteressierte dulden – sofern auf der Basis konkreter Verkaufsabsichten bereits ernsthafte Verhandlungen laufen (Mieterverband). Es gelten dieselben Regeln: Voranmeldung, Rücksicht auf den Terminkalender, Recht auf Anwesenheit.
Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Das Mietverhältnis geht mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über (Art. 261 Abs. 1 OR, „Kauf bricht Miete nicht“). Die neue Eigentümerschaft kann bei Wohnräumen aber mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn sie dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR).
Zwei bis höchstens drei Termine pro Woche, über einige Wochen: Viel mehr lässt sich einer Mieterschaft nicht zumuten. Jeder Termin ist damit knapp – und oft kommen gerade in der ersten Welle viele Interessierte, die nach wenigen Minuten merken, dass Grundriss, Licht oder Zimmergrösse nicht passen.
Ein 3D-Rundgang im Inserat verschiebt diese Aussortierung vor den Termin. Interessierte gehen online durch die Wohnung, sehen Raumaufteilung, Möblierbarkeit und Zustand und entscheiden, ob sie überhaupt kommen. Zur Besichtigung erscheinen dann vor allem diejenigen, die schon wissen, was sie erwartet.
Wichtig: Der Rundgang ist keine Besichtigung im Sinn von Art. 257h OR, sondern eine Aufnahme. Dafür braucht es die Einwilligung der Mieterschaft. Wie das sauber geht, steht im Beitrag Fotos und 3D-Aufnahmen in bewohnten Mietwohnungen und auf der Seite Bewohnte Objekte. Ein einziger Aufnahmetermin kann so mehrere Besichtigungen ersetzen – die Besichtigung vor Ort selbst ersetzt er nicht, aber er sorgt dafür, dass sie sich lohnt.
Nicht ganz, aber er kann die Zahl der Termine senken. Interessierte gehen vorher online durch die Wohnung und sortieren sich aus, wenn Grundriss, Licht oder Zustand nicht passen; zur Besichtigung vor Ort kommen dann vor allem ernsthafte Interessierte. Weil Besichtigungen auf zwei bis höchstens drei Termine pro Woche begrenzt sind, ist diese Vorauswahl besonders wertvoll. Für die Aufnahme in einer bewohnten Wohnung braucht es die Einwilligung der Mieterschaft.
Ja, soweit sie für Unterhalt, Verkauf oder Wiedervermietung notwendig ist (Art. 257h Abs. 2 OR). Für Nachmieter-Besichtigungen gilt das erst nach der Kündigung oder kurz vor Ablauf eines befristeten Vertrags, für Verkaufsbesichtigungen erst bei ernsthaften Verkaufsverhandlungen. Die Vermieterschaft muss rechtzeitig ankündigen und auf Ihre Interessen Rücksicht nehmen.
Das Gesetz verlangt eine rechtzeitige Anzeige (Art. 257h Abs. 3 OR), ohne Stundenzahl. Nach dem Mieterinnen- und Mieterverband sind in der Regel mindestens 24 bis 48 Stunden üblich; viele Formularmietverträge nennen 48 Stunden. Unangemeldete Besuche sind grundsätzlich nicht zulässig.
Das Gesetz nennt keine Zahl. Als Richtwert gelten zwei bis höchstens drei Termine pro Woche, und nach einigen Wochen müssen die Besichtigungen enden (Beobachter). Mieterinnen und Mieter können verlangen, dass mehrere Interessierte gemeinsam durch die Wohnung geführt werden.
Die Vermieterschaft hat keinen Anspruch auf einen Wohnungsschlüssel; der Zutritt ist mit der Mieterschaft abzusprechen, und diese darf bei der Besichtigung anwesend sein. Wer mehrere Monate verreist, muss allerdings sicherstellen, dass die Vermieterschaft ihr gesetzliches Zutrittsrecht wahrnehmen kann (Mieterverband).
Er bleibt bestehen und geht auf die Käuferschaft über (Art. 261 Abs. 1 OR). Die neue Eigentümerschaft kann nur bei dringendem Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR).
Nicht ohne Einverständnis. Das Besichtigungsrecht deckt den Zutritt, nicht das Fotografieren; nach dem Mieterverband sind Fotos persönlicher Gegenstände ohne Einverständnis unzulässig. Für Inseratfotos oder einen 3D-Rundgang braucht es deshalb die Einwilligung der Mieterschaft.
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